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    工业地产有哪些特点?

    来源:注册海外公司上海站 发表时间:2012-01-13 20:25 点击:次

    正版资料 www.tbivu.tw 工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,有着其自身的特点,在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下:

    1、政府政策的影响。由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点,政府监管调控力度松懈,许多地方政府与商家的地产交易混乱无序,各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙,滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去,随着工业地产被广泛关注与投资开发,国家为着长期良性的发展战略,必然要理清现存的混乱无序与违法经营。

    2、市场供求的影响。从国际大环境上看,我国经济发展始终保持着强劲的增长速度,每年的GDP增长都在8%至10%,处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自2001年加入WTO后的5年,我国进出口贸易总额增速年均28%,到去年底,总规模达到1.76万亿美元;累计实际利用外资超过6850亿美元。全球500强有480多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快,制造业方兴未艾,越来越多的外资企业在中国落户,工业发展前景大好,世界工厂的局势渐成。从地区环境上看,由于其他三类的地产市场趋于饱和,工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业,政策上给以大力支持,国家工业不断发展壮大,必然拉动工业地产的需求。从工业地产结构上看,工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造,并且发展方向趋于综合型配套型多样化。

    3、发展模式的影响。一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。近来更提出一种产业地产的新模式。然而,无论何种模式的创新,长远来说必将都以人性化为发展目标。工业区的发展定然关系着大量人口的发展,关系着人的生活条件与环境,并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件与环境。上世纪90年代以来,流动人口迅猛增加。在过去10年里,流动人口大约增加了1倍,目前已经超过了全国人口总数的10%,接近1.5亿。随着工业地产的深化,人性化的发展模式将被广泛关注和共识。这也是工业地产高层次发展的趋势。再有一个就是可持续发展的节约型的模式。充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。

    4、投资回报的影响。国家土地是有限的,面对近年来耕地面积的急剧减少,今年国务院确定了坚守全国耕地不少于18亿亩的“底线”和“红线”。随着工业地产的不断扩展,可开发的土地将会越来越少,国家对土地的调控力度将会加大,土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化,地产商的投资利润会有所下降,但从长远前景来看,工业地产需求强劲,投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同,鉴于土地的升值,竞争的激烈,多数产权持有者不会出售转为出租,以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限,地产租金也会不断上涨。

    工业地产近一两年被转为焦点投资方向,其发展还处在开端阶段,市场空间广阔,国家调控才刚开始,各方面的规范化,市场化还非常欠缺。工业地产的投用与发展是与整个社会的工业化程度分不开的,随着工业发展的成熟,工业地产布局也必将更合理。就拿上海来说,到2006年各类工业区的数量将比2003年减少一半左右,基本形成汽车、钢铁、石化等6大产业基地、19个市级以上工业开发区,外加50家左右重点配套区的格局。工业地产带来的工业繁荣,也必然对着四周的经济、产业、人们的生活水平与生活方式产生链条效应。比如工业地产中介,就是工业地产发展所催生的颇具发展前景的行业。

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